Dès le 1er janvier 2018 l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) disparaîtra et sera remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Dans l'ensemble, le projet de loi de finances 2018 déposé par le gouvernement confirme la reprise des caractéristiques typiques de l'ISF. En pratique, le seuil d'imposition à l'IFI sera identique à celui de l'ISF, soit 1,3 M€. Seuls les droits et les biens immobiliers seront retenus dans la base d'imposition.
De l'ISF à l'IFI : quels sont les changements effectifs ?
La transformation de l'impôt sur la fortune concerne essentiellement la base taxable. En clair, seuls les biens et les droits immobiliers non professionnels seront compris dans l'assiette de l'IFI. La base d'imposition comprendra tous les biens immobiliers détenus directement ou indirectement.Par exemple, les SCPI et OPCI détenus via des contrats d'assurance vie seront inclus dans la base taxable à l'IFI.
Les modalités de déclaration et de paiement devraient également évoluer. Tous les assujettis à l'IFI seront soumis à un régime déclaratif unique. La déclaration du patrimoine immobilier sera établie en même temps que celle des revenus. Du coup, le paiement n'interviendra plus au mois de juin au moment du dépôt de la déclaration, mais par voie de rôle, à une date qui reste à préciser.
Quel sort sera-t-il réservé au patrimoine immobilier professionnel ?
« Les biens immobiliers, lorsqu'il s'agit de rente immobilière (..) ne seront pas sortis de l'impôt sur la fortune immobilière (..), en revanche il est évident que si ce sont des biens qui participent à la vie productive, qui participent à l'économie, ils seront sortis de l'IFI », avait indiqué le ministre de l’Action et des Comptes publics fin août 2017. Autrement dit, les biens immobiliers n’entreront pas tous dans le champ de l’IFI. Jusqu’à maintenant n’étaient pas soumis à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) les biens nécessaires à une activité professionnelle, s'ils avaient un lien direct avec l'exploitation et étaient utilisés effectivement et exclusivement pour les besoins d'une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. On peut ainsi supposer que les actifs immobiliers qui bénéficient actuellement d’une exonération à l’ISF resteront en dehors de l’assiette de l’impôt : par exemple les biens nécessaires à l’activité professionnelle du contribuable ou les parts de groupements fonciers viticoles ou agricoles. Cette exonération était soumise à des conditions qui devaient être remplies au 1er janvier de l'année d'imposition. Ainsi étaient déjà exclues les activités purement civiles ou patrimoniales, comme la gestion du patrimoine personnel, notamment la gestion d'un portefeuille de valeurs mobilières, la location d'immeubles nus ou meublés (sauf si le loueur avait la qualité de professionnel), ou la location de fonds de commerce (sauf si celle-ci impliquait des actes de gestion importants et fréquents).
Le barème 2018 de l’IFI sera identique à celui de l'ISF.
Comme l'ISF, l'IFI est un impôt annuel. Selon le projet de loi de finances pour 2018, le barème de l'Impôt sur la fortune immobilière est identique à celui de l'Impôt de solidarité sur la fortune. La résidence principale continue de bénéficier d'un abattement de 30% et le plafonnement des revenus est, lui aussi, conservé.
Quelle solution pour réduire son IFI sans alléger son patrimoine immobilier ?
Autre changement de taille : la disparition de la réduction ISF PME. Dernière opportunité à saisir par les investisseurs : les versements réalisés jusqu'au 31 décembre 2017 pour acquérir des parts de FIP, FCPI ou Holding ISF donneront lieu à une réduction de l'IFI 2018.
Pour mémoire, rappelons que la souscription au capital d'une PME ouvrait droit, sous réserve que la société en question respecte plusieurs conditions, à une réduction d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) de 50 %. Si l'épargnant optait pour un fonds type FIP ou FCPI les mêmes avantages fiscaux lui étaient accordés (réduction de l’ISF jusqu'à 50 % de l'investissement limitée à 18 000 euros par foyer fiscal et par an tandis que par le biais d'un Holding ISF l'allégement d'impôt sur la fortune pouvait aller jusqu'à 45.000 €). Afin de profiter de l'allégement d'ISF, l'investisseur promet de ne pas se désengager pendant au moins 5 ans. Si l'épargnant ne respecte pas cet engagement, l'avantage fiscal lui est retiré. En contrepartie de cette illiquidité, la valeur des parts acquises n'est pas comprise dans le patrimoine taxable à l'ISF pendant toute la durée de détention et ce même si la liquidation du fonds intervient bien après la durée fiscale de conservation des parts. En pratique, l'investissement sur le marché non coté exige une durée de blocage supérieure à 5 ans. Dans l'hypothèse où ils en retirent une plus-value, la sortie du FIP ou du FCPI se fait également en franchise d'impôt. En effet, les plus-values tirées de la sortie de parts de FIP et de FCPI sont exonérées d'impôt sur le revenu (mais pas des prélèvements sociaux) à la seule condition de les avoir conservées pendant 5 ans.
Mise en place de mesures pour limiter l’optimisation fiscale.
Les prêts familiaux consentis directement ou par l'intermédiaire de sociétés interposées ne seront pas déductibles, sauf s'il s'agit d'emprunts consentis par certains ascendants ou descendants, si le redevable de l'IFI justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment au regard des échéances et du caractère effectif des remboursements.
Avec la nouvelle donne, les prêts in fine, contractés pour l'achat d'un bien ou droit immobilier, ne seront déductibles qu'à hauteur du montant total de l'emprunt diminué d'une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d'années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d'années total de l'emprunt.
Lorsque la valeur des biens taxables sera supérieure à 5 M€ et que le montant total des dettes admis en déduction excédera 60 % de la valeur desdits biens, la déduction des dettes sera plafonnée à 50 % de l'excédent.
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